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买房未约定交房日期和违约责任,维权受阻

  [标底 : 未披露]

委托人买房未约定交房日期和违约责任,维权受阻,

                   刘琴律师多角度为其争取,终获赔12.3万余元

 

案件领域:合同经济类案件,房屋买卖纠纷
2015年12月唐某与某国际商贸有限公司签订《商品房买卖合同》,该合同仅对房屋的地址、面积、单价、总价做出明确约定,对于交房时间、办证时间及其违约责任并没有在合同里面进行约定,仅得到销售人员口头承诺前述细节将与其他购房者一致。后来,某国际商贸有限公司逾期交房、逾期办理房产证,却以合同没有对此作出约定为由,拒不支付违约金。唐某与该公司多次沟通无果,遂就此事委托我所代为处理。
本案的争议焦点主要集中在合同确实未约定交房时间、办证时间以及相应违约责任,需要代理律师找到相应的法律规定及参照标准,对合同中未约定的内容进行约束。且该合同的诉讼时效已过,这也为唐某的维权造成了极大的阻碍,更加考验大家代理律师的案件梳理能力。
本案代理律师刘琴在接案后,跟唐某进行了充分沟通,针对本案提出了如下代理思路:首先引导唐某回忆在跟某国际商贸有限公司的后续协商中,是否留有痕迹,以达到阻断诉讼时效的目的;按照《商品房销售管理办法》第十六条的规定,商品房买卖合同中关于交付时间、办理权属证明、违约责任也是商品房买卖合同行为达成的必备约束条件,否则出卖方没有任何实际履行义务去完成商品房的出售行为,买受方也无法基于合同约束条款而获得标的房屋的权属;另外根据《合同法》《合同法司法解释二》第七条的规定,可以参照同期同物业其他合同的通常约定情况作为交易习惯参照执行,应当按照类似合同约定的条款履行合同并承担相应违约责任。因此,重点在于提供同期同物业的买卖合同,作为交房时间、办证时间以及违约责任的参考。
在刘琴律师的指导下,唐某找到一份不久前该国际商贸公司邮寄的关于收购商铺事宜的通知书,对于开发商针对所有权人发出的通知书,唐某作为案涉房屋的所有权人,该通知书对唐某应属有效,该通知书里载明愿意回购商铺或者承担相应的违约责任,有效证明了唐某的请求未过诉讼时效。同时,刘琴律师还指出案涉合同对于交房日期、办证日期、违约责任等约定条款的空缺,并不会免除某国际商贸有限公司对此的责任,而是属于约定不明,仍然需要承担相应的法律责任。仲裁委最终采纳了刘琴律师的代理意见,以唐某提供的两份同期同物业其他业主的买卖合同为参照,结合某国际商贸有限公司在2016年6月30日向唐某邮寄的一份接房邀请,确定了案涉合同的交房时间、办证时间以及违约责任,该公司赔偿唐某违约金共计123610.89元。
悬而未决的购房事宜终于尘埃落定,唐某对刘琴律师高效的工作表示非常满意。
合同中对于相关事项没有明确约定,而一方违约的,并不必然免除其违约责任。购房时都是需要签订房屋买卖合同的,而这一重要合同的签订需要引起重视,在关键细节上最好寻求专业法律人士的指导,但事前的防范永远好过于事后的弥补,还是希望所有公民都能有风险防范的意识。
 
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